不動産を購入する時に、土地建物の費用以外にも必要な諸経費が必要になるのですが、知らない方が多いので、住宅ローンにも影響を与える場合があります。
不動産購入にかかる諸費用一覧
不動産購入にかかる諸費用には以下のような項目があり、不動産の売買価格だけではなく、当該費用を含めて住宅ローンの申込をした方がいいと思います。
費用と支払い時期について
不動産仲介手数料は、契約時又は引き渡し時に支払い。費用内容は取引価格3,000万円の場合96万円
印紙税は売買時・ローン契約時に金額により税額が変わります。
手付金は住宅ローンの本審査前 物件価格の5～10％程度が相場になります。
登録免許税は所有権移転登記時に納付。固定資産税評価額×税率
司法書士への報酬は所有権移転登記時に4万円～20万円（書士により変動）
住宅ローン手数料は、融資実行時で融資手数料3万円前後、保証料約2.0％
火災保険・地震保険 一括で支払うか分割で支払うかで変動がある
不動産取得税は後日税務署から請求される。費用は固定資産税評価額×3％(土地に関しては優遇あり)
固定資産税は、毎年１月１日の所有者宛に請求される税金で、固定資産の評価額（課税標準額）に、標準税率となる1.4％を掛けて求めます。
消費税は引き渡し時で、土地は非課税、建物部分の購入代金×10％
水道加入負担金は行政により違いがある。東京都はかからない
修繕積立金（マンションのみ）で、管理費とは別に請求される。月1.1万円程度
仲介手数料について
仲介手数料とは、不動産会社が依頼を受けた売買契約を成立させたことに対して支払う報酬のことです。
成功報酬になるので、売買契約が成立しない場合は無料でになります。
仲介手数料の支払い時期は基本的には売買契約締結時になりますが、ケースバイケースになる事もあります。
売買契約締結時に手付金を支払い、不動産の引渡時（決済日）に全額、または売買契約時と不動産引き渡し時に半分ずつ支払う事も設定できます。
【仲介手数料上限額の計算式】
取引価格(税別) 仲介手数料
200万円以下の金額 5％以内の額(+消費税)
200～400万円以下の金額 4％以内の額(+消費税)
400万円超 3％以内の額(+消費税)
【取引価格3,000万円の場合の計算例】
200×5％=10万円
200×4％=8万円
2,600万×3％=78万円
10万+8万+78万=96万円＋消費税
業者の計算式は、3,000万円×３％＋6万円＝９６万円＋消費税で計算します。
印紙税について
不動産購入時の契約書、住宅ローンを設定するときの金銭消費貸借契約書に貼り付け、それぞれ押印します。
印紙税は不動産購入時、金銭消費貸借契約締結時にそれぞれ発生します。
【印紙税の目安】
契約金額 印紙税額
500万円超～1,000万円以下 5千円
1,000万円超～5,000万円以下 1万円
5,000万円超～1億円以下 3万円
1億円超～5億円以下 6万円
契約書を1通作成して、買主が原本、売主が写しを保管して税額を軽減させる場合もあります。
手付金とは
不動産売買契約で、買主から売主に住宅ローンの本審査前に支払うお金のことです。
契約成立の証拠の意味合いがあり、契約を解除したい場合は、買主が手付金を放棄する事で成立します。
逆に売主が解除する場合は、手付金の倍返しで、全額返上し、さらに同額を買主に支払い成立します。
手付金の目安は物件価格の5～10％です。
登録免許税について
不動産の所有を登記する事で、権利を対外的に示す事が重要です。土地と建物の所有権を甲区に記録、抵当権等の担保する登記は乙区に登記されます。
この登記の申請時に法務局で購入して納付する税金を登録免許税といいます。
住宅の所有権保存登記、所有権移転登記は「固定資産税評価額×税率」、抵当権設定登記は「ローン借入額×税率」で計算し、それぞれ登記時に支払います。
登記の種類別の税率について
住宅の所有権保存登記(新築住宅を取得した場合)は0.4％
住宅の所有権移転登記(中古住宅を売買で取得した場合)は2.0％
抵当権設定登記(住宅ローンを利用した場合)は0.4%
司法書士への報酬について
不動産購入時の登記は申請書作成が難しいので、司法書士に依頼をする事になります。
司法書士の手数料は司法書士が設定するので4万～20万円が相場で、登記時に支払います。
住宅ローンについて
住宅ローンを利用する際は、金融機関に支払う事務手数料にあたる融資手数料と、金融機関が指定した保証会社に支払う保証料が必要になります。
住宅ローンの利用者が返済困難となった場合、「代位弁済」として本人に代わって保証会社が金融機関に債務を弁済してくれます。
保証会社は、「あなた」の代わりに弁済する為で、「あなた」を守るのではなく、金融機関を守る為に保証料を支払う事になります。
その後住宅ローンの利用者は、求償権として保証会社から請求されて返済をする事になり、債務が無くなるわけではありません。
融資手数料や保証料は、金利上乗せや一括払いなどさまざまなケースがありますが、融資手数料の目安は約3万円、保証料は融資額の2.0％が程度が相場として、契約締結時に支払います。
火災・地震保険について
住宅ローンを利用して購入した不動産が万が一火災で全焼してしまった場合、住む家を失い、ローンだけが残ってしまいます。
火災保険に加入をしていれば、建物に火災等の万が一の被災があっても、受け取った保険金で残債として返済します。
不動産所得税について
土地や建物などの不動産を取得した人に一度だけ課される地方税です。不動産を取得し、後日、送付される納税通知書に基づいて支払います。
不動産取得税は
建物の固定資産税評価額×3％
土地の固定資産税評価額×3％
さらに、土地については、2024年3月31日までに取得したものは、固定資産税評価額を2分の1に減額した金額に3％を乗じて計算します。
固定資産税について
税金の分類としては、国に納める国税ではなく、地方公共団体に納める地方税とされています。具体的には、対象となる固定資産の所在する市町村（東京都23区内は都）に納めることになっています。
課税標準額 固定資産税評価額をもとに算出される価格
税標準※1 × 1.4% ＝ 固定資産税額
固定資産税は、地方税法の規定により賦課期日（毎年１月１日）現在の登記簿等に所有者として登記されている人に対して課税されます。
売買契約などで所有権移転する際に固定資産税を日割り等で精算を行う商慣習があります。
消費税について
不動産のうち、建物部分には消費税10％がかかります。
消費税がかかるタイミングは物件引き渡し時です。
水道加入負担金について
自治体によって負担金の有無・金額は異なりますが、10万円～30万円が相場です。
修繕積立金・管理費について
住宅ローンの他に、マンションを購入した場合は、定期的にマンションの大規模修繕をするために修繕積立金を支払う事は管理組合で決められます。
管理業者は施工会社が事前に決めますが、管理会社は変更する事は可能なので、安く管理する業者に依頼も出来ます。
大規模修繕とは、外壁の補修やタイルの張り直し、屋上の防水処理の修繕などが含まれます。
修繕積立金の相場は月約1.５万円程度になります。
新築住宅を購入する場合の諸経費について
【設定】
物件価格：5000万円(内、土地代2000万)
住宅ローン借入：3500万円
新築住宅の場合の諸費用は、物件価格の3～7％なので、諸費用は150万円～350万円になります。
中古住宅を購入する場合の諸経費について
【設定】
築年数：10年
物件価格：3000万円(内、土地代1000万)
住宅ローン借入：2000万円
中古住宅の場合の諸費用は、物件価格の6～13％なので、諸費用は180万円～390万円になります。
不動産購入に対して、不動産売却についてなど、不動産に関した分からない事などがあれば、お気軽にご相談下さい。
